Oui, les parts d'une SCI comptent dans l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), mais pas pour leur valeur brute : seule la part de leur valeur qui représente de l'immobilier est retenue (article 965, 2°, du CGI). L'impôt s'applique lorsque votre patrimoine immobilier taxable dépasse 1 300 000 €, et le tarif commence à 0,50 % au delà de 800 000 €. Les erreurs viennent rarement du tarif. Elles viennent des dettes de la société, des prêts entre proches et de la résidence principale logée dans une SCI. Les règles ci dessous sont celles du CGI en vigueur au 22 octobre 2026.
Le seuil et le tarif de l'IFI
L'IFI concerne les personnes dont le patrimoine immobilier taxable dépasse 1 300 000 € (article 964). Les personnes domiciliées hors de France sont aussi concernées pour leurs immeubles situés en France et pour leurs parts de sociétés, à hauteur de la fraction de leur valeur qui correspond à ces immeubles.
Le tarif de l'article 977 s'applique par tranches de valeur nette taxable : rien jusqu'à 800 000 €, 0,50 % de 800 000 € à 1 300 000 €, 0,70 % de 1 300 000 € à 2 570 000 €, 1 % de 2 570 000 € à 5 000 000 €, 1,25 % de 5 000 000 € à 10 000 000 € et 1,50 % au delà.
Une décote atténue l'effet de seuil entre 1 300 000 € et 1 400 000 € : l'impôt du tarif est réduit de 17 500 € moins 1,25 % de la valeur nette taxable (article 977, 2). Exemple pédagogique : pour 1 350 000 € de valeur nette taxable, le tarif donne 2 500 € sur la première tranche et 350 € sur la seconde, soit 2 850 €. La décote est de 625 € et l'impôt s'établit à 2 225 €. Ce calcul n'est pas une situation réelle.
Comment une part de SCI est comptée
Imaginez une SCI qui possède un immeuble de 1 000 000 € et 100 000 € de trésorerie, sans dette. Ses parts valent 1 100 000 €, mais seule la fraction immobilière entre dans l'IFI : l'immeuble représente 1 000 000 € sur 1 100 000 € d'actifs. Un associé qui détient 100 % des parts déclare donc 1 000 000 €, pas 1 100 000 €. Techniquement, on applique à la valeur des parts un coefficient : la valeur des biens immobiliers divisée par la valeur de tous les actifs de la société (article 965, 2°). Pour une SCI qui ne détient que des immeubles, ce coefficient est proche de 1.
Les immeubles que la société utilise pour sa propre activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale sont exclus. Les parts d'une société qui exerce une telle activité ne comptent pas non plus lorsque vous en détenez moins de 10 % du capital et des droits de vote.
Ce seuil de 10 % ne profite pas à la SCI qui gère son propre patrimoine : l'article 966 précise que cette gestion n'est pas une activité professionnelle. Un associé minoritaire d'une SCI patrimoniale ne peut donc pas l'invoquer.
Les dettes : ce qui se déduit et ce qui est écarté
Vos dettes personnelles sont déductibles si elles existent au 1er janvier de l'année d'imposition, si vous les supportez réellement et si elles se rapportent à des biens imposables (article 974, I). Pour un prêt remboursable in fine, la dette déductible diminue chaque année en proportion du temps écoulé depuis le versement. Pour un prêt sans terme, elle diminue d'un vingtième par année écoulée (article 974, II).
Ne sont pas déductibles les prêts consentis par vous même, votre conjoint, votre partenaire de Pacs, votre concubin notoire ou vos enfants mineurs. Les prêts d'un ascendant, d'un descendant ou d'un frère ou d'une sœur ne sont admis que si les conditions de l'emprunt sont normales (article 974, III).
Pour les dettes de la SCI elle même, ce sont celles qui se rapportent à des biens imposables qui comptent, à proportion de votre participation (article 973). L'article 973, II, écarte plusieurs catégories : les dettes envers vous ou votre foyer, envers un ascendant, un descendant ou un frère ou une sœur, envers une société que vous contrôlez, ou contractées pour acquérir un bien auprès d'une personne qui contrôle la société. Vous pouvez les faire admettre en prouvant que le prêt n'a pas un but principalement fiscal ou qu'il présente des conditions normales : échéances respectées, montant cohérent, remboursements réels.
Au delà de 5 millions d'euros de patrimoine taxable, un plafonnement s'ajoute : lorsque les dettes dépassent 60 % de cette valeur, l'excédent n'est admis qu'à hauteur de 50 %, sauf justification d'un but non principalement fiscal (article 974, IV).
Plafonnement de l'impôt et résidence principale
L'IFI est réduit lorsque le total de cet impôt et des impôts sur les revenus de l'année précédente dépasse 75 % de vos revenus mondiaux nets de l'année précédente (article 979). Ce plafonnement est réservé aux personnes domiciliées fiscalement en France.
L'abattement de 30 % de l'article 973 vise l'immeuble occupé à titre de résidence principale par son propriétaire. En cas d'imposition commune, un seul immeuble peut en bénéficier. Lorsque le logement appartient à une SCI, vous possédez des parts de la société et non l'immeuble lui même : l'abattement n'est donc en principe pas applicable. C'est un point à mesurer avant de loger sa résidence principale dans une SCI.
Questions fréquentes
Le régime fiscal de la SCI change t il quelque chose à l'IFI ?
Non. Que la SCI soit à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés, la règle de la fraction immobilière s'applique de la même façon à ses parts (article 965, 2°).
Comment déclarer l'IFI ?
L'IFI n'a pas de déclaration propre. La valeur brute et la valeur nette taxable de votre patrimoine immobilier se reportent sur la déclaration annuelle de revenus, avec des annexes établies selon le modèle de l'administration, qui détaillent et évaluent chaque bien (article 982). La date limite est celle de la déclaration de revenus.
Qu'a changé la loi de finances pour 2026 ?
Le tarif, les règles sur les dettes et le plafonnement n'ont pas changé en 2026. Seul l'article 975, relatif aux exonérations, a été modifié par la loi du 19 février 2026.
Conclusion
Avant de déclarer, dressez pour chaque SCI la valeur des biens immobiliers et celle de l'ensemble des actifs, qui donnent le coefficient, puis la liste des dettes existantes au 1er janvier avec leur échéancier. Pour tout prêt entre proches, rassemblez les pièces qui prouvent des conditions normales : contrat, tableau d'amortissement, preuve des remboursements. Ce sont elles qui permettent de justifier ce que demandent les articles 973 et 974.
À jour au 22 octobre 2026. Ces règles générales doivent être appliquées à chaque situation particulière.
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