Le choix entre l'impôt sur le revenu (IR) et l'impôt sur les sociétés (IS) ne se résume pas à un taux. À l'IR, les associés sont imposés chaque année sur leur part des loyers, et la plus value de revente diminue avec les années de détention jusqu'à une exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans. À l'IS, la société paie l'impôt, la plus value entre dans son résultat, et les associés sont imposés une seconde fois quand ils touchent des dividendes. L'option pour l'IS dure : elle devient irrévocable au bout de cinq exercices si la société n'y a pas renoncé (article 239 du CGI). Les règles ci dessous sont celles du CGI en vigueur au 22 octobre 2026.
Qui est imposé, et à quel moment
Une SCI relève de l'IS dans deux cas : si elle exerce une activité commerciale (articles 34 et 35 du CGI, article 206, 2), ou si elle a opté pour ce régime (article 239). L'exemple le plus courant est la location meublée, qui est une activité commerciale : une SCI qui loue en meublé est donc à l'IS. Sinon, elle relève du régime des sociétés de personnes : ses résultats sont imposés chez les associés, selon leur situation personnelle. Les loyers sont alors des revenus fonciers, taxés au barème de l'impôt sur le revenu, avec 17,2 % de prélèvements sociaux.
À l'IS, la société paie elle même l'impôt sur ses bénéfices. Le taux normal est de 25 % (article 219). Un taux réduit de 15 % s'applique, dans la limite de 42 500 € de bénéfice par an, aux sociétés dont le chiffre d'affaires ne dépasse pas 10 millions d'euros et dont le capital, entièrement libéré, est détenu à 75 % au moins par des personnes physiques (article 219, I, b).
Les associés personnes physiques sont ensuite imposés lorsque des dividendes leur sont versés. Ils relèvent en principe du prélèvement forfaitaire unique : 12,8 % d'impôt sur le revenu (article 200 A) et 18,6 % de prélèvements sociaux, soit 31,4 % au total pour les dividendes perçus depuis le 1er janvier 2026.
Exemple pédagogique, si les conditions du taux réduit sont réunies : une SCI à l'IS réalise 100 000 € de bénéfice. Elle paie 6 375 € à 15 % sur les premiers 42 500 € et 14 375 € à 25 % sur les 57 500 € restants, soit 20 750 €. Si elle distribue les 79 250 € restants, les associés paient 24 884,50 € à 31,4 %. L'impôt total atteint 45 634,50 €, soit environ 45,6 % du bénéfice. Ce calcul n'est pas une situation réelle.
La revente de l'immeuble
À l'IR, la plus value de la SCI sur un immeuble relève du régime des plus values immobilières des particuliers (article 150 U). Elle est réduite d'un abattement de 6 % pour chaque année de détention au delà de la cinquième, puis de 4 % pour la vingt deuxième année (article 150 VC). Seize années à 6 % puis une année à 4 % donnent 100 % à 22 ans : l'impôt sur le revenu n'est plus dû.
Après abattement, la plus value est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19 % (article 200 B), auquel s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Lorsque la plus value imposable dépasse 50 000 €, une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % s'applique, sauf pour les terrains à bâtir (article 1609 nonies G).
Les prélèvements sociaux bénéficient d'abattements plus lents : 1,65 % par année au delà de la cinquième, 1,60 % pour la vingt deuxième année et 9 % par année au delà de la vingt deuxième. L'exonération totale n'intervient qu'après 30 ans de détention (article L. 136-7, VI, du code de la sécurité sociale).
La vente des parts d'une SCI à l'IR dont l'actif est principalement immobilier suit le même régime. L'actif est principalement immobilier lorsque les immeubles représentent plus de 50 % de sa valeur, mais les immeubles que la société utilise pour sa propre exploitation ne sont pas pris en compte dans ce calcul (article 150 UB).
À l'IS, ces abattements n'existent pas : la plus value de la SCI entre dans son résultat imposé à l'IS.
L'option pour l'IS : durée et retour en arrière
L'option doit être notifiée avant la fin du troisième mois de l'exercice au titre duquel la société veut être soumise pour la première fois à l'IS (article 239, 1).
Elle n'est pas irrévocable d'emblée. La société peut y renoncer en notifiant son choix avant la fin du mois précédant la date limite de versement du premier acompte d'IS du cinquième exercice suivant celui de l'option. Passé ce délai sans renonciation, l'option devient irrévocable. Une société qui renonce ne peut plus opter à nouveau.
En pratique, le retour à l'IR est possible pendant une période limitée et une seule fois. Au delà, le choix engage la société.
Questions fréquentes
L'amortissement de l'immeuble est il possible ?
À l'IS, le résultat est calculé selon les règles des entreprises, qui permettent en principe d'amortir la construction (le terrain ne s'amortit pas). L'amortissement réduit chaque année le bénéfice imposable. En contrepartie, il diminue la valeur fiscale de l'immeuble : à la revente, la plus value taxée est d'autant plus élevée. Si les associés vendent ensuite leurs parts ou perçoivent les bénéfices, ils sont imposés une seconde fois, à 31,4 % pour les dividendes.
Une SCI qui exerce une activité commerciale peut elle rester à l'IR ?
Non : une société civile qui se livre à des opérations visées aux articles 34 et 35 du CGI est passible de l'IS (article 206, 2).
Quelle date retenir pour notifier l'option ?
La fin du troisième mois de l'exercice au titre duquel la société veut relever pour la première fois de l'IS (article 239, 1).
Conclusion
Avant d'opter, chiffrez sur la durée de détention prévue le coût fiscal de chaque régime : à l'IR, des revenus imposés chez les associés chaque année et une plus value abattue selon la durée de détention ; à l'IS, l'impôt de la société, la taxation des dividendes à 31,4 % et une plus value comprise dans le résultat. Tenez compte des cinq exercices après lesquels l'option devient irrévocable et de la date limite de notification, fixée à la fin du troisième mois de l'exercice concerné.
À jour au 22 octobre 2026. Ces règles générales doivent être appliquées à chaque situation particulière.
Beyond Avocats
Une question sur votre situation fiscale ?
Sarah Bougrab analyse votre cas et vous apporte une réponse concrète.